So begleichen Sie Ihre Schulden selbst

Ashley Oblinger | 05. August 2023

Die meisten Selfstorage-Mieter halten sich an alle Bedingungen ihres Mietvertrags und zahlen ihre Miete pünktlich. Dennoch gibt es bei jedem Betreiber ein paar Kunden, die in Zahlungsverzug geraten. In diesen Fällen sieht das staatliche Pfandrecht ein rechtliches Verfahren vor, damit die gelagerten Güter versteigert und der Platz zurückgewonnen werden kann. Hin und wieder erhalten Sie jedoch die Nachricht, dass ein säumiger Mieter Insolvenz angemeldet hat. Dann stellt sich schnell die Frage, wie weiter vorzugehen ist, insbesondere wenn bereits ein Pfandrechtverkauf geplant ist.

Sobald Sie darüber informiert wurden, dass ein Mieter Insolvenz angemeldet hat, ist es wichtig, dass Sie alle erforderlichen Schritte unternehmen. Durch die ordnungsgemäße Bearbeitung dieser Angelegenheit stellen Sie sicher, dass Sie nicht gegen das Insolvenzrecht verstoßen und Ihre Bemühungen zur Beitreibung der geschuldeten Schulden fortsetzen können.

Lassen Sie uns zunächst jede Art von Insolvenz definieren und erklären, was damit verbunden ist:

Kapitel 7 ist eine „Liquidation“, bei der der Schuldner eine Einzelperson oder ein Unternehmen sein kann. In diesem Szenario sammelt ein Treuhänder unter der Aufsicht des Insolvenzgerichts das Vermögen des Schuldners ein, wandelt es in Bargeld um und verteilt es an die Gläubiger. Der Treuhänder wird alle Vermögenswerte verkaufen, um so viele Gläubiger wie möglich zu bezahlen. In den meisten Kapitel-7-Anmeldungen gibt es jedoch nur wenige oder gar keine Vermögenswerte, die verkauft werden könnten.

Kapitel 11 ist eine „Neuorganisation“. In diesem Fall ist der Schuldner wahrscheinlich eine Kapitalgesellschaft. Sie erstellen unter der Aufsicht des Insolvenzgerichts einen Plan, um die Gläubiger zu begleichen, in der Regel aus Einnahmen, die nach dem Insolvenzantrag (nach dem Insolvenzantrag) erzielt werden.

Kapitel 13 Es handelt sich ebenfalls um eine Umstrukturierung, die jedoch auf Personen beschränkt ist, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Hierbei reicht der Schuldner beim Gericht einen Vorschlag zur zeitlichen Tilgung der Schulden mit einem „Lohnverdienerplan“ ein. Dies ermöglicht es ihnen, den gesamten Besitz zu behalten. Das Gericht ernennt jedoch einen unparteiischen oder ständigen Treuhänder, der den Plan und die Verteilung der Zahlungen beurteilt.

Nachfolgend finden Sie die Schritte, die Sie unternehmen sollten, wenn Sie über die Insolvenz eines Self-Storage-Mieters informiert werden. Es umfasst mögliche Strategien zur Eintreibung der Schulden oder zur einfachen Bereitstellung der bewohnten Einheit zur Vermietung.

Schritt 1: Stoppen Sie den Verkauf. Sobald der Insolvenzantrag von einem Mieter gestellt wird, führt eine automatische Aussetzung zu einem sofortigen Stopp aller Inkassoaktivitäten, Verkaufsbemühungen, Zwangsvollstreckungen und Rücknahmen sämtlicher Immobilien. Hierzu zählen etwaige Vorabbescheide, Anzeigenschaltungen und natürlich der Verkauf der eingelagerten Ware. Dazu gehört auch die Überlastung des Geräts, sofern dies nicht bereits bei Einreichung des Antrags geschehen ist.

Schritt 2: Reichen Sie einen Anspruchsnachweis ein. Dieses Dokument ist beim Gericht erhältlich. Es ist unbedingt erforderlich, die Insolvenzmitteilung zu prüfen, um festzustellen, ob sie beim Insolvenzgericht oder beim Insolvenzverwalter eingereicht wurde. Dies wird oft durch die Art der Insolvenz bestimmt.

Der Anspruchsnachweis weist alle Schulden vor Antragstellung aus, d. h. die Schulden, die bis zum Zeitpunkt der Einreichung des Insolvenzantrags entstanden sind. Dadurch wird Ihre Selfstorage-Einrichtung als Gläubiger gegenüber dem Schuldner identifiziert. Da die meisten Selfstorage-Mietverträge ein Pfandrecht am Eigentum des Mieters und ein Eigentumsrecht daran vorsehen, können Sie sich als gesicherter Gläubiger ausweisen. Für diese Anspruchsnachweise gelten häufig Fristen, daher müssen Sie das Dokument so schnell wie möglich bei der zuständigen Stelle einreichen.

Schritt 3: Berechnen Sie weiterhin Miete und andere Gebühren. Abhängig von der Strategie, mit der bei den Inkassobemühungen des Lagers vorgegangen wird, ist es wichtig, weiterhin die monatliche Miete zu berechnen. Eine Möglichkeit, die nach der Petition anfallenden Mietgebühren zurückzuerhalten, besteht darin, die Zahlung der Miete als „Verwaltungskosten“ für die Instandhaltung der Immobilie zu verlangen. Darauf werde ich weiter unten näher eingehen. Darüber hinaus kann ein Schuldner oder Treuhänder den Mietvertrag übernehmen (siehe auch unten).

Sie müssen auch die Schulden des Mieters überprüfen, indem Sie den geschuldeten Betrag prüfen, insbesondere die Zahlungen, die in den 90 Tagen vor dem Insolvenzantrag eingegangen sind. Die Sorge um Zahlungen innerhalb dieser Frist bezieht sich auf „bevorzugte Ansprüche“. Ein nicht verbundener Gläubiger kann innerhalb von 90 Tagen vor der Einreichung keine Zahlungen in Höhe von mehr als 600 US-Dollar für Schulden akzeptieren.

Wenn mehr als 600 US-Dollar gezahlt werden, verlangt der Treuhänder, dass die Gelder als bevorrechtigte Forderung an den Nachlass des Schuldners zurückgegeben werden. Anschließend werden sie auf alle Gläubiger verteilt. Wenn Sie der Aufforderung des Treuhänders nicht nachkommen, wird gegen Sie eine Klage auf Rückforderung dieser Gelder erhoben.

Schritt 4: Kontaktieren Sie den Anwalt und Insolvenzverwalter des Schuldners. Ihre Kontaktdaten finden Sie im Insolvenzantrag. Ziel dieser Mitteilung ist es, die Absicht des Mieters festzustellen.

Zu den Maßnahmen, die in Bezug auf die säumige Self-Storage-Einheit nach einem Insolvenzantrag eines Mieters ergriffen werden können, gehören die folgenden. Hinweis: Unabhängig davon, ob der Mieter einen Insolvenzantrag gemäß Kapitel 7, 11 oder 13 einreicht, sollte davon ausgegangen werden, dass Ihr Unternehmen ein gesicherter Gläubiger ist, wenn Ihre Einrichtung das Eigentum des Mieters besitzt und über einen unterzeichneten Mietvertrag verfügt, der ein gesetzliches Pfandrecht vorsieht. Dieser Umstand verschafft Ihnen einen zusätzlichen Vorrang gegenüber anderen ungesicherten Gläubigern und berechtigt Sie zu einer schnelleren Begleichung ausstehender Schulden.

Aufenthaltserlaubnis oder angemessener Schutz. Sie können eine „Aufenthaltserleichterung“ beantragen, die es Ihnen, wenn sie gewährt wird, ermöglichen würde, Ihr Pfandrecht durchzusetzen und das Eigentum des Mieters zu zwangsversteigern und zu verkaufen. Der Antrag wird in Form eines Antrags beim Gericht auf Aufhebung der automatischen Aussetzung gestellt, die mit der Einreichung eines Insolvenzantrags in Kraft tritt.

Alternativ können Sie einen Antrag auf angemessenen Schutz stellen, der einem gesicherten Gläubiger eine Entschädigung für den Wertverlust gewährt, den er durch die automatische Aussetzung erleiden könnte. Ob Sie Anspruch auf diesen Schutz haben, hängt davon ab, ob Sie überbesichert sind, das heißt, Sie haben Sicherheiten, die mehr wert sind als die geschuldeten Schulden, oder ob Sie unterbesichert sind, wobei die geschuldeten Schulden höher sind als der Wert der Sicherheiten. Wenn Sie überbesichert sind, kann ein angemessener Schutz in Form der Zahlung von Kapital und Zinsen erfolgen. Wenn Sie nicht ausreichend abgesichert sind, kann dies in Form von Zinsen nach Antragstellung auf Ihren Anspruch erfolgen.

Wenn ein gesicherter Gläubiger ein Interesse daran hat, dass Eigentum vom Treuhänder oder Schuldner genutzt, verkauft oder vermietet wird, kann das Gericht dies entweder verbieten oder an Bedingungen knüpfen, wenn dies zur Gewährleistung eines angemessenen Schutzes erforderlich ist. Der Konkursverwalter bzw. Eigenverwaltung trägt die Beweislast für die Frage des ausreichenden Schutzes, während der Gläubiger, der ein Pfandrecht an der zu verkaufenden Immobilie geltend gemacht hat, die Beweislast für die Gültigkeit, Priorität oder den Umfang des Pfandrechts trägt .

Vertragsübernahme. Der Mieter kann beim Insolvenzgericht beantragen, ob er den Selfstorage-Mietvertrag als „ausführenden Vertrag“ übernehmen kann. In diesem Fall wird die monatliche Miete während der Rechtshängigkeit weitergezahlt. Auch die überfällige Miete muss gezahlt werden, um den Mieter aus dem Zahlungsverzug zu befreien.

Dadurch stehen Sie als Self-Storage-Betreiber an vorderster Front. Wenn der Treuhänder jedoch nicht davon überzeugt ist, dass es für den Mieter von Vorteil ist, die Immobilie einzulagern, wird er den Vertrag ablehnen. Wenn sie innerhalb von 60 Tagen nach dem Datum der Anordnung zur Abhilfe keine Maßnahmen ergreifen, um den Vertrag anzunehmen oder abzulehnen, gilt dieser als abgelehnt und die automatische Aussetzung wird beendet.

Beantragen Sie Verwaltungskosten. In einem Kapitel 11 oder 13 können Sie verlangen, dass der Treuhänder oder Schuldner die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie in Ihrer Self-Storage-Einrichtung übernimmt. Das Gericht kann entscheiden, dass bestimmte Kosten für die Durchführung des Insolvenzverfahrens anfallen und dass die Instandhaltung des Eigentums des Schuldners in Ihrer Einrichtung als solche angesehen werden könnte.

Umsatz.Manchmal entscheidet sich das Insolvenzgericht dafür Sammeln Sie das gesamte Schuldnervermögen ein und verteilen Sie es unter den Gläubigern. In diesem Fall müssen Sie möglicherweise alle in Ihrem Besitz befindlichen Vermögenswerte an den Treuhänder übergeben. In diesem Fall erhalten Sie eine Benachrichtigung über den Antrag in Form eines Umtauschantrags, auf den Sie antworten müssen.

Das Gericht darf jedoch keinen Umsatz verlangen, es sei denn, der Schuldner kann dem Gläubiger ausreichende Sicherheiten stellen, um den Schutz seiner Forderung zu gewährleisten. Das Gericht verlangt von einem gesicherten Gläubiger nicht, dass er sein Eigentumsrecht aufgibt, wenn er dadurch seine Sicherungsrechte verliert.

Aufgabe. Ein anderer Ansatz besteht darin, beim Insolvenzgericht einen Antrag zu stellen, mit dem der Treuhänder angewiesen wird, das Eigentum des Mieters „aufzugeben“. Aus diesem Antrag muss hervorgehen, dass die Immobilie eine Belastung darstellt und für den Schuldner von „unerheblichem Wert und Nutzen“ ist. Wenn der Treuhänder angewiesen wird oder sich für diese Option entscheidet, wird die Aussetzung aufgehoben und die Immobilie wird Ihnen zum Verkauf oder zur Veräußerung freigegeben. Wenn Sie nichts anderes tun, können Sie bei einer Aufgabe die Ware aus der Einheit entfernen, damit diese an einen anderen Kunden vermietet werden kann.

Sie können sich auch direkt an den Anwalt oder Treuhänder des Schuldners wenden, um zu erfahren, ob der Mieter bereit ist, ein Verzichtsformular zu unterzeichnen und damit alle Rechte an der Immobilie aufzugeben. Dies hätte die gleiche Wirkung wie die Einreichung eines solchen Antrags beim Gericht.

Ausziehen. Es gibt noch eine andere Methode, bei der Sie nichts beim Insolvenzgericht anmelden müssen: Sie können sich einfach an den Anwalt oder Treuhänder des Schuldners wenden und prüfen, ob der Mieter bereit ist, aus der Lagereinheit auszuziehen. Sie können den Topf auch versüßen, indem Sie auf überfällige Beträge verzichten.

Insolvenzen können aufgrund der unterschiedlichen Gesetze verwirrend sein. In der Regel wird Insolvenz angemeldet, weil der Selfstorage-Mieter nicht in der Lage ist, seine laufenden Rechnungen zu bezahlen. Wenn sie die überfällige Lagermiete nicht bezahlen können, ist es unwahrscheinlich, dass sie die laufende Miete bezahlen können. Oftmals ist es das beste Szenario, dem Kunden einfach zu gestatten, sein Eigentum aus dem Raum zu entfernen, und dann den Zahlungsanspruch beim Insolvenzgericht einzureichen.

Wenn am Ende des Tages weder der Mieter noch der Treuhänder kooperieren, um den Status der gelagerten Güter zu klären, und Sie weiterhin kein Geld erhalten, obwohl der Mieter noch über sein Eigentum in der Wohnung verfügt, haben Sie das Recht, eine Klage einzureichen ein „Antrag zur Aufhebung des Aufenthalts“. Dies ermöglicht es dem Gericht, Ihnen die Erlaubnis zu erteilen, Ihre Pfandrechte geltend zu machen, auch wenn der Mieter noch in der Insolvenz ist.

Der beste Ansatz bei einer Insolvenz besteht darin, proaktiv zu sein. Sie können die Situation immer noch mit Ihrem Selfstorage-Mieter besprechen, aber Sie können nicht mit einem Pfandverkauf drohen, um die Schulden einzutreiben. Der Mieter kann ausziehen, wodurch Ihre Rechte an dem Sicherungseigentum entfallen, die Einheit jedoch für die Vermietung an einen zahlenden Kunden freigegeben wird.

Ashley Oblinger ist Rechtsanwalt bei der Anwaltskanzlei Weissmann Zucker Euster Morochnik & Garber, PC in Atlanta, wo er sich auf Wirtschafts- und Selfstorage-Recht spezialisiert hat und Betreiber landesweit in allen rechtlichen Fragen berät, einschließlich Mietvorbereitung, Durchsetzung von Pfandrechten, Mieterfragen, Mieterfragen -Schadensverteidigung und Beschäftigungspolitik. Um sie zu erreichen, rufen Sie 404.760.7434 an oder senden Sie eine E-Mail an [email protected].

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